IMG

荔湾区恩宁路项目改造策划

导读:恩宁路东起宝华路,紧邻上下九商业街和长寿路地铁站,北面至多宝路,南面至恩宁骑楼街。项目改造意在重现广府核心文化、打造西关形象展示和时尚商都体验的聚集地。挖掘文化深度的同时打造高端商业,体验时尚商业的同时感受传统文化。
土地合同
IMG
恩宁路东起宝华路,紧邻上下九商业街和长寿路地铁站,北面至多宝路,南面至恩宁骑楼街。项目改造意在重现广府核心文化、打造西关形象展示和时尚商都体验的聚集地。挖掘文化深度的同时打造高端商业,体验时尚商业的同时感受传统文化。

荔湾区恩宁路项目改造策划

一、项目概况

1.基本情况

项目名称:广州新恩宁

项目地点:广州市荔湾区恩宁路

项目规模:产业载体面积2.5万㎡

项目时间:2014

项目定位:广州恩宁——广府文化之心

定位目标:挖掘文化深度的同时打造高端商业,体验时尚商业的同时感受传统文化。

 

总体效果图

 

20

 

2.改造范围

东起宝华路,紧邻上下九商业街和长寿路地铁站,北面至多宝路。南面至恩宁骑楼街。本次规划研究范围用地总面积15.31公顷,改造范围用地总面积11.37公顷。

 

IMG_256

3.现状主要经济技术指标

改造范围原有建筑总量:20.14万平方米;最新城市设计规划拟拆迁面积:10.06万平方米;保留面积:11.08万平方米 ;新建面积4.5万平方米。规划容积率由原状的1.89降至1.36

 

IMG_256

 

 

二、项目策划

1.项目定位:广州恩宁——广府文化之心

    定位解释:重现广府核心文化、打造西关形象展示和时尚商都体验的聚集地。

    定位目标:挖掘文化深度的同时打造高端商业,体验时尚商业的同时感受传统文化。

定位依据:老恩宁可以代表老广州,改造后的新恩宁代表新广州。

 

2.功能策划:“三区”、“三广场”

三区:

  ①时尚购物区(动区)——建设酒店、会所和集中商业配套,相对安静和高档(大量新建,位于金声电影院及以北地段)

  ②传统文化区(雅区)——沿河涌边发展酒吧和特色商业,文化气氛浓郁(大量改造+少量新建,位于改造地块中部,大地涌沿岸)

③酒店会所区(静区)——大量引入特色商品店、餐饮小吃等,是上下九商业的提升和完善(大量新建,位于宝庆大押南面、元和街地块上)

 

 

功能分区示意图

IMG_256

 

 

三广场:

    ①武术主题广场——以金声电影院为中心,形成连接上下九的入口广场,引入人流,吸引几家形象品牌时尚店,是新恩宁路的东部入口和形象窗口。

    ②粤曲文化广场——以李小龙故居为中心,周边引入一家大型健身中心馆,几家小型养身主题馆以及一些武术用品特色店。

③怀旧电影广场——以八和会馆为中心,搭建雅俗共赏的粤曲表演场馆,及岭南特色客栈。

 

功能点布置图

IMG_256

 

3.面积分配表

1)新建

IMG_256

(2)保留

IMG_256

4.对比分析

    ①历史的恩宁——30年代建成的广州第一批骨架道路,西关人家聚居区,粤剧文化发源地、集散发扬地,大量传统广州民居,众多名人故居,是西关文化汇聚地。

    ②现在的恩宁——大量房屋破损,房中房严重,建筑质量差、消防隐患多,改造方案和定位长期争议,影响广州大都市形象,21世纪亟待新改造。

③未来的恩宁——尊重现状,合理定位和规划,恢复重建文化风貌,打造广府文化集散地、西关风情体验区,广州旅游形象、岭南文化展示窗口。

 

IMG_256

 

 

三、经济预算

1.成本核算--总投资

IMG_256

 

2.成本核算--资金回收方式

 

IMG_256

 

由上图可知该4种不同方式的优劣,如下表所示:

 

序号

优劣

建议

方式1

通过直接卖地,投资风险小、但回报低,后续经营压力大。项目建成后销售或经营可以获得丰厚回报

不建议

方式4

方式四,全部建设企业会所并出售,资金回收快、回报高,后续经营压力下,但出售后的发展方向政府无法把握

需深入

研究

方式23

方式二和方式三,设定十年和十五年的回收期,其中十五年回收期的平均毛租金水平,通过合理的商业定位,为可实现目标,在后续的策划分析中应用现金流的方式重点研究方式二和方式三,并分析具体的运营模式

可行

其他方式

要减少资金和后续的经营压力,可通过加大出售商业面积来实现。

 

 

 

3.运营模式建议

  对三种运营模式进行初步经济分析,假设如下:企业会所售价:50000/ ㎡; 酒店客房均价:1000/间·日,入住率80%;其他物业租金:200/ ㎡·月,空置率10%;社会停车场:作为商业配套,暂不考虑停车场收入,得如下建议:

    ①政府优先受偿。根据测算,项目在运营13年后,政府可完全获得补偿;项目在运营24年后,开发商可完全获得补偿。(不考虑开发商贷款,如果开发商需要贷款,则回收期更长)

    ②政府与开发商同等受偿。根据测算,项目在运营17年后,政府与开发商均可完全获得补偿。(不考虑开发商贷款,如果开发商需要贷款,则回收期更长)

    ③开发商优先受偿。根据社会投资的一般投资回报率,保证开发商在运营15年后可收回投资,根据测算,政府与开发商的收益分配比例为63%37% (不考虑开发商贷款,如果开发商需要贷款,则开发商要求的分配比例更高)

  • IMG
  • 王石
  • 资本市场
  • 资本市场
  • 资本市场
IMG
找好地,上地合!微信扫描二维码关注地合公众号
中华人民共和国增值电信业务经营许可证号:B2-20130009

清空所有提醒

确定要清空所有提醒吗?

IMG

购物车

0