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高端品牌建材定购展示中心策划

导读:以展销中心为载体,结合荔湾电商总部中心打造,商服中心构成,立足广佛、辐射珠三角、具有国际影响力的国际商业中心。
土地合同
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以展销中心为载体,结合荔湾电商总部中心打造,商服中心构成,立足广佛、辐射珠三角、具有国际影响力的国际商业中心。

一、项目概况

项目地点:广州市荔湾区东沙街南漖村

项目规模:产业载体面积15万㎡

项目时间:2014

项目定位:高端品牌建材定购展示中心

功能策划:总部中心、展销中心、商服中心

目标人群:以华南地区为主要辐射带,中高档、追求高品质、个性定制的消费者

创新点:设计定购服务结合电商成为创新交易模式

以展销中心为载体,结合荔湾电商总部中心打造,商服中心构成,立足广佛、辐射珠三角、具有国际影响力的国际商业中心。

 

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二、背景分析

1.白鹅潭经济圈区位、政策利好,发展潜力无限,同时带动南漖经济的发展。

2.广州专业批发市场改造或外迁,给高端品牌聚集带来的机会。

3.白鹅潭区域拥有商贸业升级发展、电子商贸产业以及文创产业扩大化发展的机遇,南漖可发展自身特色的突破口,进行差异化、互补性发展。

 

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4.白鹅潭经济圈、广钢新城和花地生态城很多功能是交叉的,这里是有江景、有河涌的生态城,又是通向佛山的最主要的门户地带。当年的芳村是一个郊区,现在已经成为荔湾的城区,也是广州都会区的一部分,从各种规划来说,政府是把它当成新荔湾,作为一个全面的布局的。

5.房地产现状不大乐观,不是市场不乐观,而是成本提高了,开发商利润已降低到6%左右。

6.新荔湾其实是广州最核心的老城区之一,它的地价、房价都应该进入一个比较快的增长阶段,背后的因素就是它的价值在变化。(它的轨道交通也好,区位也好,政府对于这个区域的规划也好,包括它的生态环境,包括它聚集了大量的高端人群、产业等等各个方面)

三、项目现状

1.地块受白鹅潭经济圈、广钢新城以及周边总部产业影响,发展前景利好;

2.地块位于广州花地河电子商务集聚区内,可获得相应政策扶持;

3.地块是广佛同城的核心区域,番禺、南沙进入广州的必经之地,多条高速环绕,交通便捷,5分钟可达南站;

 

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4.地块南向全线临江,并临靠有码头,优越的区位条件;

5.地块属于村的集体建设用地,手续清晰,现状为低效厂房,启动难度不大;

 

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6、地块现状配套不足,人气不够,出租厂房为主,商圈有待形成。

 

 

四、项目策划

    辐射层级:立足广佛、辐射珠三角、具有国际影响力的国际商业中心

    发展主题:整合品牌与设计资源, 构建高端定购展销基地

    产业定位:进口品牌建材商贸产业、定购电商产业、文化设计产业

1.功能策划

三大核心功能:总部中心、展销中心、商服中心,总建筑面积约15万平米。

 

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    功能业态:定购服务电商总部、品牌展销平台、新品发布平台 、设计师定购平台、Loft特色酒店公寓五大功能相结合,将融入乐居、品居、雅居--健康、高雅的家居概念,打造生活品质一体化、一站式体验的天堂。

2.创新功能说明

传统产业文化脉络及进口品牌的创新的融合,在传承传统经营理念的基础上,加入新的经营管理模式,引入进口品牌,成就一个新的建材产业基地。

 

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1)创新功能之一:品牌展销平台+设计师定购平台

项目引入多家进口品牌建材,以精+齐的特色,以展厅的形式为客户展示全新的体验平台,客户只需在这里即可选购多个进口品牌建材。设立设计中心,以资深设计师为客户介绍精装修的设计思路。根据客户需求专业定制家居配饰方案,以及如何选择整体设计的风格。

 

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2)创新功能之二:OTO定购服务电商总部

家居设计行业迈向电商新领域,设立设计中心,设计师可以马上根据客户需要,出具专业家居配饰图纸,以供客户或为其进行家居的选购。客户也可以通过网上设计师定购服务下单,为其独身定制选购方案后再进行购买。

 

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五、行业分析

  1.随着人们生活水平的提升,对家具建材消费的品质要求越来越高,消费者品牌意识的增强,对于产品的关注度渐渐偏向于品牌,这也使得家具建材企业之间的竞争转向品牌竞争;

  2.各地建材市场已开始走差异化路线,顶级进口品牌组合在一起,提升品牌号召力;

  3.广州建材市场现状中低端饱和,高端缺乏,缺乏集中进口品牌建材展示,有巨大的潜在需求;

  4.受众群体为珠三角地区高端消费群,辐射整个华南地区;

  5.网络已成为消费者了解产品信息的主要渠道,网上交易将成为行业发展的重点,设计师定购服务是电子商务与精品卖场相辅相成的切入点,顺应时代发展; 

  6.借鉴深圳第三空间、北京居然之家“家之尊”等进口高端卖场经营方式和特色服务;主要体现于:品牌展示、布局温馨;有品位动线合理,体验感强;奢侈品体验店(旗舰店)模式高水准服务;对区位、环境要求高。

 

 

六、概念方案

1.规划总平面图

 

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2.主要经济技术指标表

 

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3.功能分析图

 

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4.效果及立面意向图:

 

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七、投资收益

  1.投资合作建议方案

    投资商出资、村出地,合作期限40年。物业按照合作约定比例进行分配。按照公平原则,各种类型物业垂直分配,建设后投资商返租村所属部分物业,保证村的持续受益和物业管理的统一连贯性。在政策许可的情况下办理集体建设用地流转。

  2.投资收益分析

 1)投入及收入

   项目未考虑土地取得成本下,总投资约94,315万元

   项目开发总工期约为两年,40年总收入合计363,397万元(包括70%公寓销售收入+70%写字楼和商场出租收入)

 2)盈利分析

    A.从项目静态盈利指标反映项目的税后投资利润率10203040年分别为-5.8%33.6%80.8%140.1%,与一般房地产同行业投资利润率10%以上比较,与之相比反映项目利润为负值,需长期(30年、40年)投资利润率较好;

    B.从项目动态盈利指标反映项目的税后内部收益率10203040年分别为-1.8%5.2%7.2%8.0%,低于设定的基准收益率10%,财务净现值分别为-24,194-15,374-11,312-9,342,财务净现值小于零,反映项目投资风险较高;(本项目税后全投资和资本金财务净现值均小于零,则说明本项目不能按事先规定的折现率(10%)获利。降低折现率(8%),40年财务净现值大于零,项目获利)

   C.项目的投资回收周期约为12年,说明本项目需要较长时间获得投资回收。

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  • 王石
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