参考案例
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如何利用集体建设用地拓展产业载体?如何高效开发利用流转集体土地?这些问题已成为开发商热议的焦点话题。

干货!农村集体土地如何高效流转?广州白云汇告诉你

  开业不久的白云汇广场,已逐渐成为白云区的新商业地标,也吸引越来越多开发商的炙热目光。11月9日上午,由广州现代城市更新产业发展中心、广州不动产研究会和房地产导刊社共同主办的“大城小见”主题沙龙之“白云汇·集体用地使用权流转”交流研讨会在白云区黄石路白云汇商业广场举行。


  随着新增建设用地供应日益稀缺,城镇集体建设用地已成为广州城市建设令人瞩目的新领域。如何利用集体建设用地拓展产业载体?如何高效开发利用流转集体土地?这些问题已成为开发商热议的焦点话题。

  作为广州首宗集体建设用地使用权流转项目,广州现代城市更新产业发展中心(简称:GRID)调研部部长魏慧丽认为,白云汇广场地块成功对广州集体建设用地入市以及整个城镇化发展进程产生深远影响,改变了原有粗放式的用地方式,打破了集体建设用地低效利用的瓶颈,在规范化轨道上全面提升用地效益。

  痛点:村民不理解,利益难协调?白云汇注入强心针

  时光回溯到2016年2月24日,广州集体土地使用权流转改革的标志性破冰首槌,在白云区集体资产交易中心落下。广州市白云汇集团以“土地出让金+配建物业”的方式,成功拿下地块。据悉,白云汇广场开业期间招商率已高达98%,良好的商业氛围让“沉睡”中的集体土地看到高效开发的曙光,白云汇的成功落地,为政、企、村开发集体土地注入了一支强心针。

  “集体建设用地的开发,仅仅靠村里原有的有限人力、物力有一定的困难,需要社会、专业化团队、政府部门等各方面的支持,通过公开流转,选择最优的企业来开发、建设、运营,提高土地开发效率。”广州市不动产研究会会长谢昊表示,“以往村民对于土地流转在认识上存在一个很大的误区,土地流转了,就是卖掉了,就是没有了”。

  事实上,以白云汇广场项目为例:马务村除了可获得土地出让金450万元和未来40年的固定收益外,更重要的是还可以拥有能够确权的约6万平方米的配建物业。

  在魏慧丽看来,尽管土地流转仍存在痛点、难点,比如村集体、村民对出让工作的理解和接受程度还不足,土地规模不大、分布零散不利招商,合作方的利益协调问题等。但在政府、企业、社会力量的宣传推动下,村集体对于使用权流转的观念和态度也有所转变,更有类似马务村的村集体,迈出尝试的步伐,提高村集体经济收入。


  3月23日,在白云区国土资源和规划局马务经济合作社与延汾公司分别领取了《不动产权证书》。

  思考:四大运营优势撬动城市建设用地新“热土”

  白云汇项目之所以引发广泛关注,一个不可忽视的现实因素在于,城镇集体土地使用权流转,将为日益短缺的广州土地开发资源打开新突破口。

  魏慧丽认为,企业采用使用权流转方式取得集体建设用地项目进行开发运营具有四大优势:

  首先,资金门槛相对较低,而且交付方式灵活。有评估机构数据显示,集体土地价值是占同等地块国有土地的70%。企业通过与村集体进行协商,可以土地出让金、“土地出让金+配建物业”等多种方式交付,对中小开发商企业极为有利。

  其次,通过使用权流转,企业能够获得合法合规的项目使用权证,为后续融资提供了保障。

  第三,尽管目前有关政策并没有明确规定,但仍然存在项目分割确权的可能性。

  最后,使用权到期处理方式比较灵活。按照约定,物业可以归属企业或者村集体;双方也可以协商,继续合作。

  借鉴:制度破冰助力流转,南海经验指路规范发展

  白云汇集团工程开发总经理何纯杰表示,“白云汇项目地块之所以能够创造历史,成功取得集体用地使用权,离不开政府的大力支持”。

  近年来,广州相继颁布《广州市集体建设用地使用权流转管理试行办法》(穗府办【2011】37号)和《广州市集体建设用地使用权流转管理办法》(穗府办【2015】39号),细化了出让、出租、抵押、转租等各类流程,为集体建设用地的成功出让创造了条件。

  与广州仅有一例成功流转项目相比,佛山市南海区集体建设用地入市工作走在前沿,据悉,截止目前南海区流转项目逾2000宗,流转土地超过10000亩,南海区的丰富经验值得借鉴。如南海区采取了“双低价”制度规范交易,保障了村集体收益,做到适度让利,鼓励村集体参与流转;同时,南海区对集体建设用地试行了政府返租模式,即“政府征用和租赁土地,统筹规划开发”,帮助零散土地集聚,吸引优秀企业进驻,激发规模化效应。

  魏慧丽表示,以白云汇广场项目为起点,流转政策落地将有力地推动集体建设用地,在公开、公正、公平的监督下有序进入土地市场,实现政府、村民和企业多方共赢的局面。

  共赢:激活集体土地潜能,做大广州新时代的产业载体

  南海大量土地流转项目印证,流转可以使得村集体建设用地价值得到提升。当下城市产业用地载体紧缺,广州拥有600多平方公里的集体建设用地,未来拥有广阔的开发前景,产业引入可以城乡共赢。

  在广州发展新时代来临之际,GRID对广州市花都、白云、荔湾、番禺、南沙,佛山南海等地区的村集体土地进行摸查调研,编制产业发展指引;对全广州市集体留用地政策也作出研究建言。同时,GRID更孵化了广州首家集体建设用地招商暨投融资平台,积极推动城乡存量土地要素供给侧改革,为城市产业升级、转型、扩张寻找合适的土地载体。面对新风口,GRID积累了大量数据资源,搭建了合作基础,全力协助政、企、村合力做大做强产业载体,实现三方共赢。

  广州成为全国13个开展利用集体建设用地建设租赁住房试点城市之一,集体建设用地发展是大势所趋。未来,GRID将乘政策东风之势,对集体建设用地租赁产业以及更多开发新模式进行研究、尝试、创新,助力产业发展。


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